부동산 조정대상지역 , 투기과열지구 규제 기준과 실거주 대출 정리

2020년 마지막을 향해가고 있는 12월에도 우리나라 부동산 열기는 식을 줄 모르고 있습니다. 최근 수도권 부동산 거래에 대해 굉장히 엄격한 규제를 시행하자, 지방 아파트 시장이 뜨거웠는데요. 이러한 시장 과열 상황에 대해 정부가 창원 의창구를 투기과열지구로 어제 지정했으며, 부산과 대구, 광주, 울산, 파추, 천안, 전주, 창원, 포항 총 36곳을 조정대상지역으로 지정한다고 발표했습니다.

 

 

 

조정대상지역, 투기과열지구 신규지정 지역 (20년 12월 17일)

 

정부에서 신규로 2020년 12월 17일 발표한 조정대상지역과 투기과열지구를 살펴보자면 아래와 같습니다. 

 

- 조정대상지역

• 부산 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구 총 9개 지졍
• 대구  중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군 총 7개 지역
• 광주 동구, 남구, 서구, 북구 총 5개 지역
• 울산 중구, 남구 총 2개 지역
• 파주, 천안 동구, 남구, 서구, 북구 총 4개 지역
• 논산, 공주, 전주 완산구, 덕진구, 창원 성산구, 포항 남구, 경산, 여수, 광양, 순천 지역입니다.

- 투기과열지구 

이외 창원 의창구는 투기과열지구로 신규지정 되었습니다. 조정대상지역과 투기과열지구 신규 지정 지역을 살펴보면 아래 표와 같습니다. 

 

 

 

조정대상지역, 투기과열지구 지정 조건

 

조정대상지역은 3개월 주택가격상승률이 물가상승률 1.3배 초과 등 정량요건 충족지역 중, 제반 상황을 종합 감안시 과열이라고 판단되거나 과열우려가 있는 곳을 선정합니다. 국토교통부가 기준하는 조정대상지역과 투기과열지구 지정기준과 지정절차는 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다. 

 

 

국토교통부가 이번에 조정대상지역을 추가 지정하며 발표한 보도자료를 살펴보면 울산남구, 천안, 창원 아파트 ㄷ단지의 2020년 8월부터 10월까지의 주택 보유자 매수비율, 외지인의 매수비율을 2020년 11월 주택보유자 매수비율과 외지인 매수비율로 구분해 조정대상지역 지정에 대한 근거자료로 지정 사유를 밝혔는습니다. 

 

 

투기과열지구는 최근  2개월 간  지역의 공급주택의 청약경쟁률 기준을 초과하는 경우(일반 5:1, 국민주택규모 이하 주택 10:1) 를 비롯한 여러 기준들이 있는데요. 

 

역시 창원 성산구, 의창구를 투기과열지구로 지정한 국토교통부의 보도자료를 살펴보면, 창원의 신고가 변화와, 거래량, 매수자 특성의 변화를 주요 지표로 보고 있었습니다. 

 

 

매수자 특성의 변화 부분은 여러 요소 중에서도 이미 주택을 보유하고 있는 주택보유자의 매수비율과 창원 성산구와 의창구 지역에 살고 있지 않은 외지인의 매수 비율을 중점 지표로 보고 있었는데요. 

 

창원 성산구와 의창구를 주요 지표로 살펴보면, 이미 집을 갖고 있는 사람이 최근 이 지역에 집을 산 비율이 최대 60%였고, 또한 이 지역에 거주하지 않고 있는 외지인이 창원 성산구와 의창구의 아파트를 구매한 비율이 최대 66.7%였습니다. 

 

결과론적으로 국토교통부에서는 이러한 주택보유자의 아파트 매수, 외지인의 매수가 최근 신고가 1억 이상 급등과 평소 월 1건에서 3건 정도의 아파트 거래가 이뤄지던 지역에 최대 월 33건의 아파트 매매로 나타났다고 판단해 투기과열지구로 지정한 것으로 판단됩니다. 

 

 

조정대상지역과 투기과열지구 실거주 대출 조건

 

정부의 조정대상지역 및 투기과열지구 발표와 함께 이 글을 읽으시는 분들의 가장 궁금한 포인트는 조정대상지역과 투기과열지역에 실거주를 위해 들어갈 때 대출이 되는지 여부가 궁금하실겁니다. 

 

일단 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 2주택이상 보우세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보ㄴ대출이 금지됩니다. (LTV 0%) 또한 주택 구입시 실거주 목적 제외 주택담보대출이 금지되는데 예외적으로 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택 세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입시에는 주택담보대출이 가능합니다. 

 

대출의 한도는 조정대상지역과 투기과열지구에 따라 구분되는데요. 먼저 조정대상지역은 LTV 9억 이하 50%, 9억 초과 30%, DTI 50% 적용을 받으며, 서민 및 실수요자는 10%를 우대해 줍니다. 

 

투기과열지구의 경우에는 LTV  9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%, DTI 40%를 적용 받으며 역시 서민 및 실수요자의 경우에는 10%를 우대 받습니다. 

 

사업자 대출의 경우에는 주택매매업, 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출은 신규로 받을 수 없습니다. 투기과열지구에서는 민간임대매입 기금융자역시 중단됩니다.